La redditività nel coliving: non solo il prezzo ma anche la saturazione
La redditività nel Coliving: non solo il prezzo ma anche la saturazione
Il mercato immobiliare bresciano sta vivendo una trasformazione profonda.
Da professionista del settore da oltre 14 anni, e con B-Stanze, la mia società specializzata nella gestione di immobili per coliving, ho visto come questa formula stia cambiando le regole del gioco.
Se hai un immobile di grandi metrature, un appartamento vuoto o stai pensando a un investimento mirato, il coliving è una delle opzioni più interessanti sul tavolo.
Ma qual è il vero segreto per farlo rendere al meglio?
Spesso si pensa che basti fissare un prezzo alto.
La realtà, però, è molto più complessa e affascinante.
I pilastri del successo per il tuo investimento nel coliving: più di un semplice affitto
Per raggiungere una redditività eccellente nel coliving, entrano in gioco diversi fattori, che vanno ben oltre il semplice canone mensile.
Elenco qui i principali, per darti un quadro completo:
- Allestimento e cura degli spazi: Arredi funzionali, design moderno, spazi comuni accoglienti e curati. L’estetica conta, e molto.
- Posizione strategica: Vicinanza a università, ospedali, aziende o nodi di trasporto pubblico. A Brescia, i nostri immobili sono scelti anche grazie a contatti diretti con i principali poli universitari.
- Servizi offerti: Wi-Fi ultraveloce, pulizie regolari delle aree comuni, utenze incluse. Sono elementi che fanno la differenza e attraggono gli inquilini giusti.
- Prezzi e mercato: Fissare i prezzi in modo corretto, analizzando il mercato locale per non essere fuori target.
- Tipologia di inquilini: Creare una community compatibile. Inquilini con abitudini e stili di vita troppo diversi tra loro possono generare tensioni e un alto turnover, riducendo la marginalità.
- Gestione professionale: Un gestore esperto sa come ottimizzare ogni aspetto, dalla promozione alla burocrazia, fino alla risoluzione dei problemi quotidiani.
Tutti questi elementi sono fondamentali, ma oggi voglio focalizzarmi su uno in particolare, che spesso viene sottovalutato: la saturazione dell’immobile.
Saturazione: il cuore della redditività
Cos’è la saturazione?
È la percentuale di occupazione delle stanze nel tuo immobile. In parole semplici, è il tempo in cui le tue stanze sono effettivamente affittate.
Un immobile con il 100% di saturazione è una macchina da reddito perfetta, perché non perde un euro a causa dei periodi di vuoto.
Molti proprietari si concentrano solo sul canone di locazione di una singola stanza, pensando che, ad esempio, 550€ al mese per una camera siano un ottimo affare. Ma se quella stanza rimane vuota per due mesi all’anno, il tuo guadagno effettivo non è più 6.600€ (550€ x 12 mesi), ma solo 5.500€ (550€ x 10 mesi), con una perdita secca del 16,6%.
Un gestore non professionale potrebbe lasciare che questi vuoti si verifichino, magari perché non ha la struttura per gestirli.
Ma ogni giorno che una stanza resta vuota è un’erosione della marginalità, e questo può trasformare un investimento apparentemente redditizio in una delusione.
L’esempio concreto che cambia la prospettiva
Immaginiamo un immobile con 4 stanze a Brescia.
- Scenario 1: Gestione fai-da-te (bassa saturazione).
- Canone medio per stanza: 550€ al mese.
- Saturazione media: 80% (equivalente a circa 2,4 mesi di vuoto all’anno per ogni stanza).
- Reddito lordo annuo potenziale per stanza: 550€ x 12 = 6.600€.
- Reddito lordo annuo effettivo per stanza: 6.600€ x 0,80 = 5.280€.
- Reddito lordo annuo totale per l’immobile: 5.280€ x 4 stanze = 21.120€.
- Scenario 2: Gestore professionista (alta saturazione).
- Canone medio per stanza: 500€ al mese (a volte anche un po’ meno, per posizionarsi in modo competitivo e massimizzare la domanda).
- Saturazione media: 98% (equivalente a meno di una settimana di vuoto all’anno per ogni stanza).
- Reddito lordo annuo potenziale per stanza: 500€ x 12 = 6.000€.
- Reddito lordo annuo effettivo per stanza: 6.000€ x 0,98 = 5.880€.
- Reddito lordo annuo totale per l’immobile: 5.880€ x 4 stanze = 23.520€.
Come vedi, anche con un canone più basso, il secondo scenario genera un reddito lordo annuo superiore di oltre 2.000€, proprio grazie all’alta saturazione. Questo è il potere della gestione professionale che noi di B-Stanze abbiamo affinato in anni di esperienza.
I nostri segreti per una saturazione sempre al top
La domanda che mi fanno spesso è: “Come fate a mantenere una saturazione così alta?”.
La risposta non è un singolo trucco, ma un sistema di processi consolidati e una squadra di professionisti che lavora costantemente per ottimizzare ogni aspetto della gestione.
Ecco alcune delle nostre strategie vincenti:
- Promozione Continua e Targeted: Non aspettiamo che una stanza si liberi per cercarne un nuovo inquilino. La promozione non si ferma mai. Utilizziamo software dedicati e una presenza massiccia sui principali portali di settore, sui social network come LinkedIn, Facebook e Instagram, e canali offline mirati. La ricerca inizia ancora prima che l’inquilino precedente lasci la stanza, garantendo una transizione fluida.
- Accordi di partnership strategici: Abbiamo stabilito partnership consolidate con università, strutture ospedaliere e grandi aziende. Questi accordi ci garantiscono un flusso costante di richieste di inquilini referenziati, riducendo al minimo i periodi di vuoto e garantendo una clientela affidabile.
- Selezione rigorosa e rapida: La nostra esperienza ci permette di riconoscere al volo il profilo di inquilino ideale per ogni immobile. Non ci accontentiamo del primo che capita, ma valutiamo attentamente ogni candidato per assicurarci che sia in linea con il nostro target (studenti, giovani professionisti, lavoratori in trasferta). Questo riduce il rischio di problemi futuri e garantisce un’esperienza di convivenza positiva per tutti.
- Processi ottimizzati dalla tecnologia: Ogni fase, dalla richiesta di informazioni alla firma del contratto, è gestita con software dedicati che automatizzano e velocizzano il processo. Questo ci permette di chiudere un affitto in tempi record, evitando i “tempi morti” che, come abbiamo visto, erodono la redditività.
- Gestione proattiva delle manutenzioni: Ci occupiamo direttamente di tutte le manutenzioni ordinarie e di piccole riparazioni. Avere una squadra di professionisti pronti a intervenire in caso di bisogno, oltre a garantire la soddisfazione degli inquilini, ci consente di risolvere eventuali problemi prima che possano diventare un motivo di insoddisfazione e, nel peggiore dei casi, di anticipata risoluzione del contratto.
Il tuo immobile merita una gestione da professionisti
Quando affidi a B-Stanze la gestione del tuo immobile, non stai solo delegando un compito, ma stai investendo in un sistema rodato e collaudato, che da oltre 14 anni opera nel settore a Brescia.
Che tu scelga la nostra gestione a revenue (in percentuale sull’incassato) o con canone garantito (è la nostra società a pagarti l’affitto direttamente, sollevandoti da ogni preoccupazione), l’obiettivo è sempre lo stesso: massimizzare la redditività e la tranquillità.
Avere un immobile non è un gioco.
Richiede tempo, competenza e un’organizzazione che non può essere improvvisata.
I periodi di vuoto tra una locazione e l’altra sono un nemico silenzioso che ogni proprietario deve combattere. Noi di B-Stanze abbiamo gli strumenti, l’esperienza e la squadra giusta per affiancarti.
Non affidare il tuo investimento al caso, affidalo a chi ha fatto della gestione immobiliare una missione.
Se hai un immobile adatto al coliving o stai sviluppando un’operazione immobiliare destinata alla locazione e cerchi un gestore immobiliare affidabile che abbia già maturato esperienza in questo ambito puoi contattarci e richiedere il nostro supporto.
Contattaci qui : https://b-stanze.it/sei-un-proprietario/
Se invece il tuo immobile non è adatto al coliving puoi comunque affidarci la gestione completa cliccando qui https://affittibrescia.it/contatti/
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Carlo Apostoli
Intermediazione e gestione immobili in affitto a Brescia | Co-Founder e Amministratore Gruppo @AffittiBrescia | Co-Founder @B-Stanze | Co-Founder @AffittiGarda| @Proprietarioalsicuro
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